目次

• ○  【表面利回りとは？】
• ○  【実質利回りとは？】
• ○  【まとめ】

【表面利回りとは？】

表面利回りは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示すもので、不動産投資における一つの基準です。計算方法は簡単で、「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で求められます。例えば、年間家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円の場合、表面利回りは6%となります。
表面利回りは、物件の収益性を簡単に把握できる指標ですが、いくつか注意点があります。まず、経費が考慮されていないため、実際の手取り利益とは大きく異なることがある点です。管理費、修繕費、固定資産税、保険料などの経費が発生するため、これを無視すると投資判断を誤るリスクがあります。
また、空室リスクも表面利回りには反映されていません。賃貸物件が常に満室であるとは限らず、空室が続くと収益は減少します。そのため、表面利回りだけを見て投資を決めるのではなく、空室リスクや経費も考慮して、実質的な利益を見積もることが大切です。
そして、過度に高い利回りには注意が必要です。利回りが高い物件は、立地が悪かったり、建物の状態が悪かったりと、リスクが高いケースが多いです。利回り50％などの物件が売りに出されることもありますが田舎の僻地のボロボロ物件だったりと賃貸需要もなければ修繕リスクも高い物件です、、、高い利回りに飛びつくのではなく、慎重な物件選びが重要です。

【実質利回りとは？】

実質利回りは、表面利回りと異なり、家賃収入から経費を差し引いた実際の利益を反映する指標です。これには管理費、修繕費、税金、空室リスクなどが含まれます。計算式は「（年間家賃収入 - 経費） ÷ 物件価格 × 100」です。例えば、年間家賃収入が120万円で経費が30万円、物件価格が2,000万円の場合、実質利回りは4.5%となります。
では、実質利回りにおける注意点をいくつかご紹介します。
まず、経費の見積もりが正確であるかどうかが大切です。管理費や修繕費、固定資産税、保険料、空室時の損失など、これらの経費を適切に見積もらないと、実質利回りが過大評価されてしまいます。特に、修繕費や空室リスクは予測が難しいため、慎重な計算が必要です。
次に、長期的な収支を考慮することが重要です。初年度は経費が少なく済むこともありますが、年数が経つにつれて修繕費や設備交換費が増える可能性があります。これを見落とすと、最初の実質利回りが高くても、将来的に収益が下がるリスクがあります。

【まとめ】

利回りは不動産投資を評価する重要な指標ですが、数字だけに囚われるのは危険です。高い利回りが魅力的に見えても、物件の立地や状態、空室リスク、長期的な修繕費など、他の要素を無視すると、思わぬ損失を招く可能性があります。
弊社では、豊富な売買経験をもとに、物件選びから収益計算まで徹底的にサポートいたします。お客様一人ひとりに合った最適な投資プランを提案し、利回りだけに惑わされない、賢い不動産投資を実現しますのでお気軽にお問合せください。

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