目次

• ○  キャッシュフローの定義とは？
• ・プラスのキャッシュフロー
• ・プラスのキャッシュフローのメリット
• ・マイナスのキャッシュフロー
• ・キャッシュフローがマイナスでも不動産投資を行う理由
• ・キャッシュフローマイナスで不動産投資を行う際の注意点
• ○  まとめ

キャッシュフローの定義とは？

キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いた後に手元に残る現金の流れを指します。
家賃収入 - 経費 = キャッシュフローという式が成り立ちます。

プラスのキャッシュフロー

例えば、毎月10万円の家賃収入がある物件で、ローンの返済や管理費などの経費が毎月7万円かかるとします。
この場合、キャッシュフローは10万円（家賃収入） - 7万円（ローン返済） = 3万円
となり、毎月3万円がオーナー様の収入なる計算になります。

プラスのキャッシュフローのメリット

安定収入: 毎月安定した収入を得ることができ、生活の質を落とさずに資産形成が可能になります。
精神的安定: ローン返済の不安が少なく、精神的なゆとりを持つことができます。
再投資: 手元に残ったお金を自己資金として、新たな投資に回すことができます。
プラスのキャッシュフローを得るためのポイント
物件選び: 需要の高いエリアで、賃料収入が見込める物件を選びましょう。
ローンの選択: 低金利のローンを選ぶことで、返済額を抑えられます。
経費削減: 管理費の見直しや、不要な修繕を避けるなどして経費を削減しましょう。

マイナスのキャッシュフロー

不動産投資における「マイナスのキャッシュフロー」とは、簡単に言うと「毎月赤字の状態」を指します。もう少し具体的に説明すると、
家賃収入 ＜ ローン返済額・管理費・修繕積立金などの経費という状態です。
例えば、毎月8万円の家賃収入がある物件を所有している場合
ローン返済額が毎月7万円
管理費や修繕積立金などの経費が毎月2万円の場合、
8万円（家賃収入） - 7万円（ローン返済） - 2万円（経費） = -1万円
となり、毎月1万円の赤字、つまりキャッシュフローがマイナスになります。
このマイナス分は、自己資金から補う必要があります。

キャッシュフローがマイナスでも不動産投資を行う理由

資産形成・将来の収入源確保: 現状はマイナスでも、ローン完済後は家賃収入がそのまま利益になります。また、インフレ対策としても有効です。
節税効果: ローン金利や減価償却費などが経費として計上できるため、所得税や住民税の節税になります。
売却益を狙う: 将来的に物件の価値が上昇すれば、売却によって大きな利益を得られる可能性があります。
ただし、リスクも大きいことを理解しておきましょう
持ち出しが続くリスク: 空室が続いたり、予想外の修繕費用が発生したりすると、キャッシュフローがさらに悪化する可能性があります。
金利上昇リスク: 変動金利型のローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
不動産市況下落リスク: 不動産価格が下落した場合、売却時に損失が出る可能性があります。

キャッシュフローマイナスで不動産投資を行う際の注意点

これから購入を検討されている方
まずマイナスのキャッシュフローでも所有する意味があるかをよく考えましょう。
もしマイナス物件を購入するなら上記で記載したように、節税目的のため敢えてマイナスで持つということであったり、マイナスでも耐えられるだけの潤沢な資金があることが第一条件になります。
しかし、投資をする上で「マイナスになるのが前提」という考えで投資を始める意味が果たしてあるでしょうか？
不動産営業マンは時として「お客様のためになる物件」ではなく「会社が売りたい物件」をおすすめ物件として提案してくることがままあります。
悩んだときはぜひ専門家や弊社へ一度ご相談ください。

まとめ

すでに物件を所有者されている方
現在のローン金利や管理手数料、確定申告による節税効果が最大限発揮できているかを専門家に相談しましょう。
ローン金利は借り換えにより月々の返済額を数千円～数万円安くすることも可能です。
不動産会社への管理手数料率も月々何％払っていて、相場と比べると安いか高いかもチェックが必要です。
払い過ぎているようであればすぐに管理変更の連絡をしてください。
確定申告については普段ご依頼されている税理士さんがいれば丸投げするのではなく節税効果を最大限発揮させたい旨をしっかりとお伝えしましょう。
また、確定申告は一度してしまえば翌年以降はデータの引継ぎで作成できますので一般の方でもそう難しくはありません。
税理士さんにお支払するコストもしっかりと把握されたうえで依頼するかをご検討ください。

ここに記載したのはキャッシュフロー改善方法のほんの一部です。
所有状況により対処方も変わってきますので詳しくお聞きしたい方はぜひ個別面談のお申込みをお待ちしております。

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