目次

• ○  1. 立地条件の良さが基本
• ○  2. 需要の高いエリアを狙う
• ○  3. 物件の種類を考慮
• ○  4. 物件の状態を確認
• ○  5. 収益性を見極める
• ○  6. リスクと管理のしやすさ
• ・管理会社に任せる
• ・オーナー様ご自身で物件の管理をする
• ○  まとめ

1. 立地条件の良さが基本

物件選びの最重要ポイントは「立地」です。以下の点に注目してみましょう。
交通アクセス: 駅近や主要道路へのアクセスが良い物件は入居者にとって魅力的です。
博多駅周辺や天神地区はビジネスと商業の中心地。交通アクセスも良く、ビジネスマンや若者に人気です。
都市部または将来性のあるエリア: 既に人気のある都市部はもちろん、再開発などにより今後人気が出そうな地域も注目です。
天神ビックバンや博多コネクティッドなど天神、博多駅周辺は再開発が同時多発的に行われており人の流入、経済活動が今後さらに見込めます。

2. 需要の高いエリアを狙う

地域によって住みたい人が多いエリアがあります。以下の条件に該当する場所は需要が高いとされています。
博多駅周辺・天神地区: 上記にも記載した通りビジネスと商業がとても活発な地域です。専門学校も多くこのエリアの物件はとても人気があり空室リスクが低いです。
生活の利便性が高い地域: 福岡市内には人気の公園やショッピングモール、複合型商業施設が複数あります。いずれの場所へも地下鉄、JR、西鉄バス、西鉄電車など公共交通機関で行けるコンパクトシティなのも福岡市の大きな魅力です。

3. 物件の種類を考慮

不動産投資では物件の種類も考慮する必要があります。広告だけ見て購入するのではなく信頼できる不動産会社に相談することをお勧めします。
ワンルームマンション: 価格が比較的安く、初心者でも購入しやすいです。ただし、空室リスクや価格変動リスクは考慮が必要です。
中古区分マンション: 新築に比べて価格が抑えられ、利回りが高い場合があります。ただし、築年数や状態を見極める必要あります。

4. 物件の状態を確認

物件の状態は、後々のランニングコストに影響を与えます。安いからお得に購入できる！というわけではありません。しっかりと見極められる専門家の判断を仰ぐことをお勧めします。
リフォーム済みまたは状態が良好な物件: 築年数、設備、耐震性などの確認は必須です。 すぐに賃貸に出せる状態であるかも初期費用に大きく関わりますので必ず確認しましょう。
入居者様がいる物件は内覧ができません。外観や共用部は目視できますので実際の物件まで足を運んで確認してみるのもよいと思います。

5. 収益性を見極める

不動産投資は収益を得ることが目的ですから、必ずチェックしましょう。
利回り: 表面利回りと実質利回りを確認し、どれくらいの収益が期待できるかを計算します。
利回りがとても高い物件もありますが「高いからよい！」ということはありません。築年数が古かったり、大がかりなリフォームやリノベーションが必要な場合もあります。
適正な利回りを知ること、見極めることがとても重要になってきます。
利回りについて弊社のブログで投稿しておりますので詳しくはそちらをご覧ください。

弊社ブログ：投資用不動産における利回りとは？

6. リスクと管理のしやすさ

どんな投資にもリスクがありますが、事前に確認することでリスクを最小限に抑えることができます。

空室リスク: 立地や物件の魅力次第で空室率が変わります。上記でも述べましたが福岡市中心部は経済、大学や専門学校、観光など非常に活発で人気なエリアです。居住地としての人気も高いため空室リスクは低めです。
管理の手間:物件の管理には2種類あります。① 管理会社に任せる　②オーナー様ご自身で物件の管理をする。
それぞれメリット、デメリットは下記のとおりです。

管理会社に任せる

【メリット】
時間と手間が省ける: 入居者募集や家賃の集金、クレーム対応、物件のメンテナンスなどを全てお任せできます。
専門知識がなくても安心: 不動産に関する知識や経験がなくても、専門家に任せることで安心して運用できます。
トラブル対応を任せられる: 滞納や近隣トラブルなど、専門的な知識が必要な場合でもスムーズに対応してもらえます。
24時間対応してくれる: 夜間や休日でも、緊急時対応サービスを提供している管理会社が多いです。
【デメリット】
費用がかかる: 管理委託費用が毎月発生するため、その分、収益は減ります。
管理会社との連携が必要: 報告や相談など、こまめなコミュニケーションが必要です。
管理会社によって質に差がある: 信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

オーナー様ご自身で物件の管理をする

【メリット】
管理費用の節約になる: 管理委託費用がかからないため、その分、収益を増やせます。
自分のペースで管理できる: 自分の好きなように、物件の管理方針を決められます。
入居者との距離が近い: 直接コミュニケーションを取ることができるため、入居者の満足度向上に繋がります。

【デメリット】
時間と手間がかかる: 入居者募集、家賃の集金、クレーム対応、物件のメンテナンスなどを全て自分で行う必要があります。
専門知識が必要になる: 法律や税金、建築などの専門知識が必要になる場合があります。
トラブル対応が大変: 滞納や近隣トラブルなど、専門的な知識や経験が必要な場合、自分で対応するのは難しい場合があります。
緊急時対応が難しい: 仕事などで忙しい場合、夜間や休日の緊急時対応が難しい場合があります。

まとめ

不動産投資は、物件選びだけでなく、その後の管理も非常に重要です。
入居者募集、家賃の集金、トラブル対応、物件のメンテナンスなど、管理業務は多岐に渡り、時間や手間がかかります。
特に、初めて不動産投資を行う方が、これらの業務を全て行うのは大変な負担となります。
そこで、私たち株式会社reSOLveでは、お客様に安心して不動産投資を行っていただけるよう、 質の高い物件管理サービス を提供しています。
物件の管理も弊社にぜひお任せください。
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管理や物件の購入や売却など疑問、ご質問がありましたらお気軽にお問合せください。

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